ดร. สรา ชื่นโชคสันต์
ฝ่ายนโยบายการเงิน
หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) ให้เข้มงวดขึ้นสำหรับการซื้อบ้านสัญญาที่สองและสามหรือบ้านที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เม.ย. 62 หลายฝ่ายอาจยังสงสัยถึงเหตุผลและความจำเป็น จึงขอใช้โอกาสนี้เป็นหนึ่งเสียงที่จะอธิบายให้เห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น
ขอเริ่มด้วยการเท้าความถึงภาวะตลาดอสังหาฯ ช่วงปี 2555-2556 ซึ่งเป็นปีทองของผู้ประกอบการที่สามารถทำกำไรได้ดีสะท้อนจากข้อมูลบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่มีผลตอบแทนต่อสินทรัพย์หรือ ROA (Return on Assets) เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ร้อยละ 9-10 เทียบปีก่อนๆ ที่ร้อยละ 6-7 กำไรที่ดีย่อมดึงดูดทั้งผู้เล่นเก่าและผู้เล่นใหม่ในการสร้างอุปทานเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ และคงปฏิเสธไม่ได้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำก็เป็นปัจจัยเอื้อให้ผู้ประกอบการสามารถระดมทุนด้วยต้นทุนที่ต่ำ เค้กก้อนโตที่สมัยก่อนไม่ค่อยมีการแย่งชิงนัก มาตอนนี้มีผู้เล่นมากขึ้นและต่างฝ่ายต่างไม่ค่อยอยากลดอุปทานของตนเอง เพราะการลดอุปทานจะทำให้รายอื่นได้ส่วนแบ่งไป เมื่อทุกฝ่ายคิดเช่นนั้นจึงนำไปสู่ภาวะอุปทานคงค้าง สิ่งที่ตามมาคือการปรับตัวโดยเราจะเห็นได้ว่า
(1) ผู้ประกอบการแข่งขันทำโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถมที่เข้มข้นขึ้นมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา อาทิ การรับประกันผลตอบแทน (guaranteed yield) การลดราคาด้วยการทอนเงินหรือที่เรียกกันว่าเงินทอนคอนโด (cash back) การอยู่ฟรี 1-2 ปี หรือการช่วยจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน
(2) ผู้ประกอบการหันไปพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะจากจีน ข้อมูลปี 2561 พบว่าสัดส่วนมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวจีนต่อมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั่วประเทศอยู่ที่ร้อยละ 12 ทยอยเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 9 และร้อยละ 6 ในปี 2560 และ 2559 ตามลำดับ
การทำโปรโมชั่นและการเสาะหาผู้ซื้อทั้งในและต่างประเทศ ในมุมหนึ่งคือการขยายตลาดแต่อีกมุมหนึ่งก็อาจสะท้อนอาการของปัญหาอุปทานคงค้าง เมื่อกลุ่มผู้ซื้อบ้านที่มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งได้ถูกเจาะตลาดไปมากแล้ว ผู้ประกอบการก็ต้องหากลุ่มที่มีฐานะรองลงมา ซึ่งกลุ่มนี้ไม่ได้มีเงินออมหรือมีฐานะทางการเงินที่ดีเท่ากลุ่มแรก ผลที่ตามมาคือผู้ซื้อจะซื้อได้ก็ต่อเมื่อได้รับ LTV ที่สูง ประกอบกับระยะเวลาการผ่อนหนี้ต้องถูกยืดให้ยาวขึ้น ข้อมูลที่ชัดเจนอีกตัวคือสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ของผู้ซื้อบ้านที่ปรับเพิ่มขึ้นมาก สะท้อนว่าภาคครัวเรือนมีฐานะทางการเงินที่เปราะบางมากขึ้นจากการเป็นหนี้ที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้ และยังเป็นหนี้ที่นานมากขึ้นอีกด้วย
คำถามต่อมาคือ ทำไมสถาบันการเงินถึงได้อนุมัติสินเชื่อโดยให้ LTV ที่สูง แม้ผู้ประกอบการจะลด แลก แจก แถม หรือจะเจาะตลาดผู้ซื้อที่มีฐานะด้อยลงมา แต่สถาบันการเงินสามารถปฏิเสธการอนุมัติสินเชื่อได้ สิ่งที่พบคือนอกจากจะให้สินเชื่อด้วย LTV ที่สูงแล้ว เรายังเห็นการให้สินเชื่อส่วนเพิ่มหรือ Top-up ด้วย ซึ่งหากรวมส่วนนี้สัดส่วน LTV จะเกิน 100 เลยทีเดียว คำตอบคงหนี้ไม่พ้น 2 เหตุผลหลักคือ (1) มีการแข่งขันให้สินเชื่อในระดับสูง ซึ่งแม้ในช่วงแรกบางสถาบันการเงินอาจไม่อยากปล่อยสินเชื่อด้วย LTV ที่สูง แต่หากผู้เล่นคนอื่นทำก็มีแนวโน้มที่สถาบันการเงินเหล่านั้นอาจต้องทำตามเพื่อความอยู่รอดของธุรกิจ (2) ความรู้สึกปลอดภัยเพราะมีบ้านเป็นหลักประกันประกอบกับความเชื่อที่ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นทุกปี ทำให้แม้มีผู้กู้บางรายผิดชำระหนี้แต่ก็สามารถขายหลักทรัพย์มาชดใช้จำกัดความเสียหายได้ ขณะที่ภาคครัวเรือนเองก็มีบทบาทไม่น้อย บางรายอาจกู้เพื่อหวังเงิน Top-up มาหมุนใช้ หรือเพื่อเก็งกำไร โดยสัดส่วนสินเชื่อปล่อยใหม่ที่มีผู้กู้ผ่อนบ้านมากว่า 1 สัญญาขึ้นไปเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
อาการทั้งหมดนี้นำไปสู่คำถามที่สำคัญที่สุดคือ หากปล่อยให้สถานการณ์แบบนี้ดำเนินไปเรื่อยๆ จะเป็นอันตรายต่อเศรษฐกิจอย่างไร? ประเด็นสำคัญที่ทั้งผู้ประกอบการและสถาบันการเงินอาจมองข้ามหรือประเมินความเสี่ยงต่ำเกินไป (underpricing of risk) คือฐานะทางการเงินของครัวเรือนที่เปราะบางมากขึ้นต่อเนื่อง แม้สถานการณ์ปัจจุบันทุกอย่างยังดูดีแต่หากในอนาคตเศรษฐกิจถูกกระทบด้วยปัจจัยลบที่รุนแรง ส่งผลให้เกิดการผิดนัดชำระหนี้ในวงกว้าง บ้านถูกยึดและขายในตลาดรอง ส่งผลให้ราคาบ้านลดลง หรือกรณีที่กำลังซื้อจากจีนหายไปก็จะกระทบราคาอสังหาริมทรัพย์ได้เช่นกัน หนี้สูญในภาคสถาบันการเงินที่สูงขึ้นจะส่งผลกระทบต่อเนื่องต่อการปล่อยสินเชื่อในภาคอื่นๆ เช่น ภาคธุรกิจ และกระทบต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจ ทำให้รายได้ครัวเรือนถูกกระทบเป็นวงจรต่อเนื่องและอาจนำไปสู่วิกฤตเศรษฐกิจในที่สุด เมื่อถึงจุดนั้นหากถามว่าความบกพร่องอยู่ตรงไหน บางคนอาจโทษผู้ประกอบการที่ออกอุปทานมากเกินไป โทษสถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อหละหลวม โทษครัวเรือนที่กู้เกินกำลัง หรือโทษอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำมานาน ความจริงคือมันเป็นความเสี่ยงที่สะสมขึ้นจากทุกฝ่ายจากการที่แต่ละคนทำหน้าที่ในมุมมองของตนเองโดยที่ไม่ได้ให้ความสำคัญกับความเสี่ยงของภาพรวมทั้งระบบเท่าที่ควร และนี่คือเหตุผลที่ทำไมมาตรการ LTV จึงเป็นมาตรการที่สมควรยิ่ง เพื่อป้องกันปัญหาทางการเงินของภาคครัวเรือนตั้งแต่เนิ่นๆ โดยต้องออมก่อนกู้อย่างเหมาะสม เพื่อกำชับให้สถาบันการเงินอย่าหละหลวม ตลอดจนเพื่อส่งสัญญาณให้ผู้ประกอบการลดอุปทานของตนเองจากแนวโน้มอุปสงค์ที่จะชะลอลง เราต้องไม่ลืมว่าวิกฤตทางเศรษฐกิจมักเกิดจากการที่ทุกฝ่ายชะล่าใจและประเมินความเสี่ยงต่ำเกินไปทุกฝ่ายต้องหันมามองภาพรวมทั้งระบบมากขึ้น ปรับตัวและแก้ไขปัญหาตั้งแต่เนิ่นๆ เพื่อหลีกเลี่ยงภัยอันตรายที่มักจะเข้ามาอย่างเงียบๆ และพอมารู้อีกทีก็มักจะสายเกินแก้ไปแล้ว
บทความนี้เป็นข้อคิดเห็นส่วนบุคคล ซึ่งไม่จำเป็นต้องสอดคล้องกับข้อคิดเห็นของธนาคารแห่งประเทศไทย
>>Download PDF