- การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV มีวัตถุประสงค์เพื่อช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีภาวะชะลอตัวต่อเนื่องและฟื้นตัวช้ากว่าภาคส่วนอื่น ๆ อย่างไรก็ตาม ธปท. ประเมินว่าการผ่อนเกณฑ์ครั้งนี้อาจช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมได้จำกัด เพราะจะช่วยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างได้เพียงบางส่วน
- สำหรับผลต่อเสถียรภาพระบบการเงิน การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ในช่วงนี้คาดว่ามีความเสี่ยงจำกัด เนื่องจากปัจจุบันภาวะการเงินค่อนข้างตึงตัวและสถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการให้สินเชื่อ
ธปท. ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว เพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์
ข่าว ธปท. ฉบับที่ 8/2568 | 20 มีนาคม 2568
นายสมชาย เลิศลาภวศิน ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันชะลอตัวต่อเนื่องและยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน สอดคล้องกับข้อมูลที่ได้รับจากการหารือกับทั้งผู้ประกอบการในธุรกิจต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องและสถาบันการเงิน คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) จึงเห็นควรให้ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (เกณฑ์ LTV) โดยประเมินว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องโดยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูงได้บ้าง จึงอาจช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมได้จำกัด ขณะที่การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ไม่ได้เพิ่มความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินมากนัก เนื่องจากในปัจจุบันภาวะการเงินตึงตัวและสถาบันการเงินระมัดระวังในการให้สินเชื่อ
ทั้งนี้ คณะกรรมการฯ เห็นควรให้ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว เนื่องจากเกณฑ์ LTV ของไทยผ่อนคลายมากอยู่แล้วเมื่อเทียบกับต่างประเทศ และการบังคับใช้เกณฑ์ LTV ยังมีความสำคัญเพื่อดูแลมาตรฐานการให้สินเชื่อของระบบสถาบันการเงิน ช่วยลดความเสี่ยงที่ผู้กู้จะได้รับสินเชื่อที่ไม่สอดคล้องกับความสามารถในการชำระหนี้ รวมถึงลดความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินที่จะมาจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์
สาระสำคัญของการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV มีดังนี้
1. กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็นร้อยละ 100 สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี (1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ (2) มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป
2. การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569
ธนาคารแห่งประเทศไทย
20 มีนาคม 2568
คำถาม-คำตอบ
- การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV มีจุดมุ่งหมายเพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นการชั่วคราว ตามระยะเวลาที่จำเป็นและเหมาะสมกับการช่วยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างในปัจจุบันที่อยู่ในระดับสูง
- เกณฑ์ LTV ไม่ควรผ่อนคลายนานจนเกินไป เนื่องจากเกณฑ์ LTV ของไทยผ่อนคลายมากอยู่แล้วเมื่อเทียบกับต่างประเทศ และเกณฑ์ LTV ยังมีความสำคัญในการดูแลมาตรฐานการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน โดยช่วยลดความเสี่ยงที่ผู้กู้จะก่อหนี้เกินตัว รวมถึงลดความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินที่มาจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์
- การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นเพียงหนึ่งในมาตรการทางการเงินที่ ธปท. ดำเนินการ โดยในช่วงที่ผ่านมา ธปท. มีมาตรการอื่น ๆ ช่วยเหลือภาคครัวเรือนและธุรกิจมาอย่างต่อเนื่อง
- ล่าสุด ธปท. มีมาตรการ “คุณสู้ เราช่วย” ซึ่งเป็นมาตรการชั่วคราวสำหรับผู้ที่มีหนี้บ้านหนี้รถ หนี้รถจักรยานยนต์ และหนี้ธุรกิจขนาดเล็กที่มีวงเงินไม่สูงมาก ให้สามารถรักษาทรัพย์สินที่เป็นหลักประกันไว้ได้ โดยการแบ่งเบาภาระเงินค่างวดของประชาชนตลอดโครงการ
- การผ่อนเกณฑ์ LTV ไม่ได้นำไปสู่มาตรฐานการให้สินเชื่อที่หย่อนลงหรือมีการแข่งขันกันให้สินเชื่อมากเกินไป เนื่องจากปัจจุบัน สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการให้สินเชื่ออยู่แล้ว โดยให้ความสำคัญกับการพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้และภาระหนี้ของลูกหนี้เป็นหลัก จากนั้นจึงจะพิจารณาระดับ LTV ที่ให้กับผู้ขอสินเชื่อเป็นลำดับถัดมา
- จากการติดตามคุณภาพสินเชื่อของบัญชีที่ได้ประโยชน์จากการผ่อนเกณฑ์ LTV ในปี 2564-2565 เทียบกับคุณภาพสินเชื่อในปีอื่น ๆ ที่ไม่ได้มีการผ่อนเกณฑ์ พบว่าคุณภาพสินเชื่อในปีที่มีการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ไม่ได้แตกต่างจากคุณภาพสินเชื่อในปีอื่น ๆ ทั้งนี้ ธปท. จะติดตามมาตรฐานการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน และคุณภาพสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างใกล้ชิด
- นอกจากนี้ แม้การผ่อนเกณฑ์ LTV ในครั้งนี้อาจนำไปสู่การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นบ้าง แต่จะไม่กระทบต่อกระบวนการลดหนี้ครัวเรือน (deleveraging process) ที่กำลังดำเนินอยู่ให้เปลี่ยนแปลงไปมากนัก
- โอกาสที่จะเกิดการเก็งกำไรมีจำกัด เนื่องจากเป็นการผ่อนคลายเกณฑ์ชั่วคราวในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา รวมถึงอุปทานคงค้างยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับในปัจจุบันสถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ
- การผ่อนเกณฑ์ในครั้งนี้ เป็นการเพิ่มเพดานการกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้นเป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) แทนเพดานเดิมที่ 70%-90%
- อย่างไรก็ดี วงเงินกู้ที่จะได้รับอนุมัติขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของสถาบันการเงิน ที่จะพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้และคุณภาพของลูกหนี้ประกอบด้วย ซึ่งอาจไม่ได้นำไปสู่การได้รับวงเงินสินเชื่อเต็มเพดานที่ 100% ของมูลค่าหลักประกันก็ได้
- ไม่ได้เป็นการยกเลิกเกณฑ์ LTV เนื่องจากยังมีการกำหนดเพดาน LTV สูงสุดที่สถาบันการเงิน สามารถให้สินเชื่อได้ แต่เป็นการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จากเดิมที่ให้สินเชื่อได้ 70-90% ของมูลค่าหลักประกัน เป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) เป็นการชั่วคราวตั้งแต่ 1 พฤษภาคม 2568 จนถึง 30 มิถุนายน 2569
- เกณฑ์ LTV ยังมีความสำคัญในการดูแลมาตรฐานการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ช่วยลดความเสี่ยงที่ผู้กู้จะก่อหนี้เกินตัว รวมถึงลดความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินที่มาจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์
- มีผลบังคับใช้เป็นการชั่วคราว ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 – 30 มิถุนายน 2569
- เกณฑ์นี้ใช้สำหรับผู้กู้ที่ทำสัญญากู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ทั้งมือ 1 และมือ 2 รวมถึงสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เช่น สินเชื่อ Top-up และสินเชื่อรีไฟแนนซ์ ที่มีการทำสัญญาภายในช่วงเวลาที่ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV
- เกณฑ์นี้ใช้ได้กับทั้งสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์และ สถาบันการเงินเฉพาะกิจ (SFIs)
- เกณฑ์นี้ไม่มีผลย้อนหลังกับผู้กู้ที่ได้ทำสัญญากู้ไปแล้ว
