​นางสาวรุจา อดิศรกาญจน์

“อสังหาฯ บูมสุดในรอบ 13 ปี” ... “ฟองสบู่ อสังหาฯ???” … ต้องบอกว่าประโยคทำนองนี้เห็นกันจนชินในรอบปีที่ผ่านมา ที่เป็นแบบนี้เพราะเศรษฐกิจเติบโต อัตราดอกเบี้ยต่ำ บวกกับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นของรัฐบาลที่เห็นว่าการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจเพราะธุรกิจนี้มีความเชื่อมโยงกับภาคเศรษฐกิจอื่นอย่างกว้างขวาง ดังนั้นผู้ดำเนินนโยบายด้านเสถียรภาพทางเศรษฐกิจอย่างแบงก์ชาติจำเป็นต้องเกาะติดขอบสนามพร้อมกับข้อมูลรอบด้าน เพื่อส่งเสียงเชียร์ให้ธุรกิจนี้เติบโตควบคู่ไปกับความมีเสถียรภาพอย่างแท้จริง

เครื่องมือสำคัญที่จะมาทำหน้าที่ติดตามเสถียรภาพของธุรกิจนี้ก็คงหนีไม่พ้น “ราคา” เพราะราคาที่ขยายตัวสูงอย่างต่อเนื่อง เป็นเสมือนปรอทวัดปัญหาฟองสบู่ ดังเช่นที่เคยเกิดวิกฤตซับไพรม์ในสหรัฐอเมริกา เราได้เห็นราคาเพิ่มขึ้น 10%ต่อปี ติดต่อกันเป็นเวลากว่า 10 ปี สำหรับประเทศไทย แบงก์ชาติตระหนักถึงความสำคัญข้อนี้มาโดยตลอด จึงได้จัดทำดัชนีราคาที่อยู่อาศัยและปรับปรุงอย่างต่อเนื่องทั้งการคัดเลือกตัวแปรที่เหมาะสม และจำนวนข้อมูลที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งคาดว่าแบงก์ชาติจะเผยแพร่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยที่พัฒนาล่าสุดออกสู่สาธารณะได้ในเร็วๆ นี้

ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยข้างต้นแบ่งออกเป็น บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮ้าส์พร้อมที่ดิน และอาคารชุด โดยดัชนีราคาทั้ง 3 ตัวนี้ ไม่ใช่ราคาที่ผู้ประกอบการตั้งไว้ขายให้ลูกค้า และไม่ใช่ตัวส่งสัญญาณเตือนภัยในระยะสั้นประเภทเปิดปุ๊บติดปั๊บ แต่เป็นราคาที่สะท้อนแรงกดดันของอุปสงค์และอุปทานที่ใช้ในการติดตามภาพรวมของความสมดุลในระดับมหภาค

วิธีวัดความเคลื่อนไหวของราคาที่อยู่อาศัยหรือบ้านที่ดีที่สุด คือการติดตามราคาบ้านหลังเดิมที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือกัน ซึ่งใช้กันอยู่ในประเทศที่มีตลาดบ้านมือสองขนาดใหญ่ มีปริมาณธุรกรรมมากพอสำหรับอ้างอิง และที่สำคัญ คือ มีการเก็บรวบรวมข้อมูลที่เหมาะสม แต่กรณีของไทย ยังมีข้อจำกัดด้านการเก็บรวมรวมข้อมูลการซื้อขายบ้านมือสอง จึงไม่สามารถใช้วิธีดังกล่าวได้ จำเป็นต้องคำนวณราคาทางอ้อม โดยวิธี Hedonic regression เพื่อให้ราคาบ้านที่คำนวณได้สะท้อนราคาบ้านที่เสมือนกับบ้านหลังเดิมที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือกัน

โดยทั่วไปแล้ว ราคาบ้านพร้อมที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือลดลง มีสาเหตุจาก 2 ส่วน ส่วนแรก คือ ราคาที่เปลี่ยนแปลงอันเนื่องมาจากลักษณะหรือคุณภาพของบ้านหรือที่ดินที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น อายุ จำนวนชั้นทำเลที่ตั้ง รวมถึงลักษณะอื่นๆ ของบ้านที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อ ส่วนที่สอง คือ ราคาที่เปลี่ยนแปลงอันเนื่องมาจากปัจจัยอื่นๆ ที่ไม่ใช่ส่วนแรก ตัวอย่างเช่น เราซื้อบ้านพร้อมที่ดินมาหลังหนึ่ง แล้วขายต่อได้ราคาสูงกว่าตอนที่ซื้อมาทั้งที่สภาพบ้านยังคงเดิม สภาพแวดล้อม ถนนหนทาง สถานีรถขนส่งมวลชน และอื่นๆ ยังคงสภาพเหมือนตอนที่ซื้อมา ราคาที่เพิ่มขึ้นนี้จึงนับว่าเป็นการเพิ่มขึ้นอันเนื่องมาจากส่วนที่สอง ซึ่งอาจอธิบายได้ว่า เศรษฐกิจที่เติบโต ประชาชนมีรายได้สูงขึ้นทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น หรือว่าอาจเกิดจากการเก็งกำไร ดัชนีราคาที่คำนวณด้วยวิธี Hedonic regression ที่กล่าวถึงข้างต้นนี้สามารถสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของราคาเฉพาะที่มาจากส่วนที่สองซึ่งเสมือนกับสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านหลังเดิมที่มีการซื้อขายกันได้ แต่ไม่สามารถบอกสาเหตุของการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวได้

ในการใช้ประโยชน์จากดัชนีราคาฯ ที่คำนวณได้นี้จึงจำเป็นต้องใช้อย่างรอบคอบระมัดระวัง เช่นหากพบว่า ดัชนีราคาฯ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว คงยังไม่สามารถสรุปได้ในทันทีว่ามีการเก็งกำไรที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายต่อระบบเศรษฐกิจ ควรต้องพิจารณาขนาดและระยะเวลาที่มีการเปลี่ยนแปลง ข้อมูลหรือตัวแปรอื่นที่เกี่ยวข้องกัน เช่น การให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน พร้อมทั้งปัจจัยแวดล้อมอื่นด้วย แม้ดัชนีราคาฯ เพียงอย่างเดียวไม่สามารถใช้ประกอบการตัดสินใจในการดำเนินนโยบายได้เพียงลำพัง แต่การมีดัชนีราคาฯ ช่วยให้การประเมินภาวะความสมดุลในระดับมหภาคมีความสมบูรณ์ยิ่งขึ้น เช่นเดียวกับในโลกแห่งความเป็นจริงที่ไม่มีเครื่องชี้ตัวใดเป็นกระจกวิเศษสามารถล่วงรู้สถานการณ์ล่วงหน้าได้อย่างแม่นยำ

นอกเหนือจากดัชนีราคาฯ และการใช้ข้อมูลอื่นๆ ในการติดตามภาคอสังหาริมทรัพย์แล้ว การที่คณะเจ้าหน้าที่จากแบงก์ชาติได้พบปะแลกเปลี่ยนข้อมูลและความคิดเห็นกับผู้ประกอบการ ผู้บริโภค รวมทั้งสถาบันการเงิน เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในยุคสมัยนี้ และทำให้การรักษาสมดุลในระดับมหภาคสามารถช่วยสนับสนุนหรือไม่ขัดขวางการดำเนินธุรกิจในระดับจุลภาค ซึ่งจะทำให้เศรษฐกิจเติบโตได้อย่างมีเสถียรภาพ

บทความนี้เป็นข้อคิดเห็นส่วนบุคคล ซึ่งไม่จำเป็นต้องสอดคล้องกับข้อคิดเห็นของธนาคารแห่งประเทศไทย