​นางสาววรางคณา อิ่มอุดม

ในช่วงหลายสัปดาห์ที่ผ่านมา หลายฝ่ายออกมาแสดงความเห็นต่อปัญหาฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value) ผู้เขียนเห็นว่านับเป็นช่วงเวลาอันดีในการสร้างความเข้าใจร่วมกันและกระตุ้นให้ผู้มีส่วนรวมแต่ละฝ่ายดำเนินกิจกรรมตามบทบาทหน้าที่ของตนบนพื้นฐานของความระมัดระวังมากขึ้น

ฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวถึงกันนั้นหมายถึง ภาวะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง ดึงดูดให้มีการซื้อเพื่อเก็งกำไรในแบบซื้อมาขายไปต่อเนื่องเป็นวงจร พร้อมกับมีการกู้เงินเพื่อมาใช้สนับสนุนวงจรของการซื้อมาขายไปให้เพิ่มรอบในการหมุนมากขึ้น ดังนั้น สิ่งที่บ่งชี้ได้มากสุดว่าอาจจะเริ่มมีภาวะฟองสบู่แล้วคือ (1) ราคาของสินทรัพย์สูงขึ้น เร็วและแรงในช่วงเวลาสั้นๆ ต่อเนื่อง และ (2) สินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่ให้แก่ผู้ประกอบการและประชาชนรายย่อยขยายตัวสูงมากและต่อเนื่อง ซึ่งในกรณีเครื่องชี้ทั้ง 2 ที่ติดตามอยู่ ก็ยังไม่บ่งชี้ถึงสัญญาณผิดปกติแต่อย่างใด

ในอดีตช่วงปี 2538-2539 พบว่า ทั้งราคาที่อยู่อาศัยและสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวสูงอย่างมาก แต่ในปัจจุบัน ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมเพิ่มขึ้นไม่มาก เนื่องจากมีที่อยู่อาศัยราคาปานกลางและต่ำออกสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก และสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ยังขยายตัวไม่มาก โดยในช่วงปี 2551-2553 สินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวเฉลี่ยที่ร้อยละ 9.2 เทียบกับการขยายตัวโดยเฉลี่ยของสินเชื่อทั้งระบบของธนาคารพาณิชย์ที่ร้อยละ 10.5

นอกจากนี้ โครงสร้างตลาดได้เปลี่ยนแปลงไปจากอดีตในทิศทางที่แข็งแกร่งขึ้น ปัจจุบันผู้ประกอบการมีความเชี่ยวชาญทางธุรกิจและมีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง โครงการที่อยู่อาศัยกว่า 2 ใน 3 ของตลาดเป็นของผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์

มาถึงจุดนี้ หลายท่านอาจเกิดความสงสัยว่า แล้วเหตุใด ธปท. จึงเพิ่มความเข้มงวดในการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์1ในส่วนของสินเชื่อที่มีราคาซื้อขายต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงมาโดยเน้นที่สินเชื่ออาคารชุด ขอใช้โอกาสนี้สร้างความเข้าใจร่วมกัน

เราคงปฏิเสธไม่ได้ว่าภายใต้สภาพแวดล้อมที่เศรษฐกิจขยายตัวดี และอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำต่อเนื่องมาระยะเวลาหนึ่ง จนอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงติดลบ (อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราเงินเฟ้อ) เอื้อให้เกิดการสะสมตัวของความไม่สมดุลทางการเงิน รวมถึงพฤติกรรมการลงทุนที่สุ่มเสี่ยงเกินตัวมากขึ้น (excessive risk taking behaviour) โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้ยังไม่ชัดเจนว่าเกิดฟองสบู่แล้ว แต่หากเรารอแต่เพียงให้ข้อมูลชี้ชัดว่าเกิดฟองสบู่ ก็จะสายเกินไป แม้แต่ประเทศใหญ่อย่างสหรัฐอเมริกาที่มีข้อมูลครบถ้วน มีเครื่องชี้หลากหลาย ก็ยังไม่สามารถชี้ถึงภาวะฟองสบู่ได้ก่อนหน้า จนอาจจะกล่าวได้ว่าเราจะเห็นภาวะฟองสบู่ก็ต่อเมื่อฟองสบู่นั้นแตกลงแล้ว

หากพิจารณาพฤติกรรมของผู้เล่นหลักๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ คงต้องยอมรับว่าผู้ประกอบการและสถาบันการเงินเริ่มมีพฤติกรรมที่อาจสร้างความเสี่ยงมากขึ้น ฝ่ายแรกที่จะขอกล่าวถึง คือผู้ประกอบการ โดยเฉพาะในปีนี้ โครงการเปิดใหม่ใน 10เดือนแรกของปีเพิ่มสูงขึ้นมากถึง 89,522 หน่วย เทียบกับทั้งปี 2552 ที่ 57,600 หน่วย โดยกว่าครึ่งหนึ่งเป็นโครงการอาคารชุด ขณะที่ผู้ที่อยู่ในวงการประเมินว่าจะมีผู้ซื้อปีละประมาณ 70,000 หน่วย ดังนั้น จึงเห็นได้ว่าในช่วงระยะหลังๆ ผู้ประกอบการเน้นการตลาดเชิงรุกมากขึ้น อาทิ การให้อยู่ฟรี 1 ปี การให้กู้ได้สูงสุด 100% และการผ่อนชำระดอกเบี้ย 0% ในช่วงระยะแรกซึ่งจะเป็นปัจจัยหนึ่งที่จูงใจผู้ซื้อที่ไม่มีอำนาจซื้อเพียงพอหรือเป็น Subprime Customers มีจำนวนมากขึ้น นอกจากนี้ หากผู้ประกอบการยังคงเร่งเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่อง อาจก่อให้เกิดปัญหาอุปทานส่วนเกิน(oversupply) ของอาคารชุดบางทำเลในอนาคต จนทำให้ผู้ประกอบการขาดทุนได้

ฝ่ายที่สอง คือ สถาบันการเงิน พบว่าภายใต้ภาวะการแข่งขันที่สูงขึ้น สถาบันการเงินมีแนวโน้มการให้สินเชื่อที่ LTV เกินร้อยละ 90 ขยับเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา โดยส่วนใหญ่เป็นสินเชื่อที่ปล่อยให้แก่อสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาซื้อขายต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงมา ในขณะที่ NPLs ของสินเชื่อกลุ่มนี้ แม้จะไม่สูงแต่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเป็นลำดับ

จากการประเมินข้างต้น ประกอบกับภาวะแวดล้อมทางธุรกิจในขณะนี้อยู่ในเกณฑ์ดีผู้ประกอบการและผู้ซื้อมีความเชื่อมั่น อีกทั้งดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ จึงเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการดำเนินมาตรการในลักษณะป้องกันความเสี่ยงที่อาจเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต (Preventive Action) เพื่อเตือนให้ผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่ายเพิ่มความระมัดระวังเกี่ยวกับการทำธุรกรรมในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเป็นการช่วยรักษาเสถียรภาพของเศรษฐกิจ เปรียบดังการให้วัคซีนป้องกันโรคในยามที่สุขภาพร่างกายแข็งแรง
-------------------------------
1) ข่าวธนาคารแห่งประเทศไทย ฉบับที่ 55/2553 ลงวันที่ 12 พฤศจิกายน 2553

บทความนี้เป็นข้อคิดเห็นส่วนบุคคล ซึ่งไม่จำเป็นต้องสอดคล้องกับข้อคิดเห็นของธนาคารแห่งประเทศไทย