​นายสมบูรณ์ คูวัฒนสุชาติ

นับตั้งแต่วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ (Subprime) ของสหรัฐอเมริกา ที่ส่งผลให้กลายเป็นวิกฤตเศรษฐกิจของโลกและกับประเทศไทยในช่วงปี ๒๕๕๐ - ๒๕๕๑ ธุรกิจต่าง ๆ รวมทั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอยู่ในภาวะซบเซา นำมาสู่การแก้ปัญหาของภาครัฐที่ออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยการทำนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี ๒๕๕๑ - ๒๕๕๓ สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรจะได้ลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีท้องถิ่นรวมเหลือร้อยละ ๐.๑๑ และลดการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ เหลือร้อยละ ๐.๐๑ ในขณะเดียวกัน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนคลายนโยบายด้านสถาบันการเงิน โดยลดน้ำหนักความเสี่ยง (Risk Weight : RW) ในการคำนวณเงินกองทุนของธนาคารพาณิชย์สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากร้อยละ ๕๐ เป็นร้อยละ ๓๕ ส่งผลให้ตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยฟื้นตัว เมื่อสถานการณ์ทางเศรษฐกิจเริ่มปรับตัวดีขึ้นและเพื่อเป็นการป้องกันการแข่งขันในตลาดที่มีแนวโน้มสูงขึ้นที่อาจส่งผลต่อพฤติกรรมการปล่อยสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูง ในปี ๒๕๕๓ ธปท. จึงออกมาตรการเพิ่มเติมโดยกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV ratio) สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า ๑๐ ล้านบาท โดยที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมต้องปล่อยกู้ไม่เกิน ๙๐ % ของมูลค่าหลักประกันหรือผู้กู้ต้องจ่ายเงินดาวน์ ๑๐ % มีผลตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๕๔ ส่วนโครงการแนวราบสามารถปล่อยกู้ได้ ๙๕ % ของมูลค่าหลักประกันหรือจ่ายเงินดาวน์ ๕ % ซึ่งเดิมจะมีผลตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๕๕ เป็นต้นไป อย่างไรก็ดีเมื่อเกิดภาวะน้ำท่วมในส่วนกลางเมื่อปลายปี ๒๕๕๔ จึงได้เลื่อนมาบังคับใช้ในวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๕๖ นี้ ทั้งนี้ธนาคารพาณิชย์ยังสามารถให้สินเชื่อเกินกว่าที่มาตรการกำหนดไว้ได้ แต่จะต้องมีเงินกองทุนรองรับเพิ่มขึ้น

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในภาคอีสาน เดิมก็มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะในหัวเมืองหลักอยู่แล้ว แต่หลังเหตุการณ์น้ำท่วมในส่วนกลาง ภาคอีสานกลายเป็นเป้าหมายหนึ่งที่ประชาชนมาซื้อบ้านหลังที่ ๒ ขณะเดียวกันภาคอุตสาหกรรมมีการย้ายโรงงานมาตั้งในพื้นที่ราบสูงเพราะกังวลกับปัญหาน้ำท่วม นับได้ว่าเป็นการจุดประกายอสังหาริมทรัพย์ในภาคอีสานตลอดช่วงปี ๒๕๕๕ ระดับราคาที่ดินเริ่มปรับตัวสูงขึ้นทั้งจากการประกาศใช้ราคาประเมินใหม่ของทางการในช่วงกลางปี ๒๕๕๕ การขยายการลงทุนของนักลงทุนจากส่วนกลางเพื่อรองรับกระแส AEC ที่มองเห็นว่าภาคอีสานเป็นพื้นที่หนึ่งที่จะเชื่อมโยงกับประเทศเพื่อนบ้านในอนาคต และมีแนวโน้มที่จะเกิดการลงทุนของภาครัฐในเรื่องโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ทั้งการขยายเส้นทางรถไฟใหม่ การปรับเส้นทางรถไฟเดิมเป็นแบบทางคู่ รถไฟความเร็วสูง และมอเตอร์เวย์ ส่งผลให้บ้านจัดสรรมีผู้จองซื้อจนก่อสร้างไม่ทันตามความต้องการเนื่องจากปัญหาขาดแคลนแรงงาน และจากกระแสการลงทุนและความต้องการที่อยู่อาศัยนี้เอง ยิ่งทำให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นกว่าเท่าตัวในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย จนทำให้เป็นอุปสรรคต่อผู้ต้องการที่อยู่อาศัยในแนวราบ

ความหอมหวนของพื้นที่ราบสูงภาคอีสานข้างต้น ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากส่วนกลางให้ความสนใจลงทุนในภาคอีสานมากยิ่งขึ้น แต่เนื่องจากนักลงทุนจากส่วนกลางมีต้นทุนที่ดินสูงกว่าผู้ประกอบการท้องถิ่นที่มีที่ดินสะสมไว้ในมืออยู่เดิม ทำให้ไม่สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในแนวราบได้เนื่องจากจะมีราคาสูงและมีกลุ่มเป้าหมายในวงจำกัด นำไปสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัยในแนวสูงหรือคอนโดมิเนียมแทน ซึ่งก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการท้องถิ่นมีการพัฒนาแล้วในระดับหนึ่ง โครงการคอนโดมีเนียมส่วนใหญ่จะก่อสร้างอาคารสูงไม่เกิน ๘ ชั้น ไม่เกิน ๗๙ ยูนิต ราคาขายยูนิตละ ๖๙๐,๐๐๐ - ๑,๕๐๐,๐๐๐ บาท ราคาสูงสุดที่ตั้งไว้ยูนิตละ ๕ ล้านบาท หลังจากมีผู้ประกอบการจากส่วนกลางเข้ามาลงทุนในช่วงปี ๒๕๕๕ มีการลงทุนในอาคารที่มีความสูงและจำนวนยูนิตต่ออาคารมากยิ่งขึ้น ปัจจุบันโครงการส่วนใหญ่อยู่ระหว่างการก่อสร้างโดยคาดว่าจะใช้เวลาในก่อสร้างประมาณ ๑ - ๓ ปี ขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ ซึ่งคาดว่าการก่อสร้างอาจแล้วเสร็จล่าช้ากว่าที่วางแผนไว้ เนื่องจากขาดแคลนแรงงานในภาคก่อสร้าง นอกจากนี้ อาคารบางหลังอาจต้องใช้เวลาในการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment : EIA) เพิ่มเติม อย่างไรก็ดีผู้ประกอบการยังทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ปลายปี ๒๕๕๔ ซึ่งเป็นจุดเริ่มกระแสคอนโดมีเนียมในภาคอีสาน จนถึงสิ้นไตรมาส ๑ ปี ๒๕๕๖ มีโครงการอาคารชุดที่เปิดตัวหรือเปิดขายแล้ว (ปัจจุบันรอหรืออยู่ระหว่างก่อสร้าง หรือโครงการที่สร้างเสร็จแล้วยังอยู่ระหว่างโอนกรรมสิทธิ์) ในจังหวัดหัวเมืองหลักรวม ๕๐ โครงการ จำนวน ๘๙ อาคาร มีจำนวนห้องชุดรวมทั้งสิ้น ๑๑,๔๐๙ ยูนิต ทั้งนี้ ไม่รวมอาคารชุดคอนโดมิเนียมที่ เขาใหญ่ อ.ปากช่อง จ.นครราชสีมา ที่มีลักษณะพิเศษแตกต่างออกไป

ฉบับหน้าเราจะมาว่ากันต่อเรื่องปรากฎการณ์ หรือสาเหตุที่คอนโดมีเนียมขยายตัวในภาคอีสานอย่างที่คนท้องถิ่นไม่เคยเห็นมาก่อนจนกลายเป็นความกังวลว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่เหมือนที่เคยเกิดขึ้นในอดีตรวมทั้งปัจจัยเสี่ยงต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นครับ

บทความนี้เป็นข้อคิดเห็นส่วนบุคคล ซึ่งไม่จำเป็นต้องสอดคล้องกับข้อคิดเห็นของธนาคารแห่งประเทศไทย