การแพร่ระบาดของ COVID-19 ส่งผลกระทบอย่างมากต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัย จากการจำกัดกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ส่งผลโดยตรงต่อรายได้และการจ้างงาน ทำให้กำลังซื้อของประชาชนลดลง ดังนั้น ธปท. จึงดำเนินนโยบายเพื่อบรรเทาผลกระทบและกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ประกอบกับการดำเนินนโยบายการเงินแบบผ่อนคลาย การเพิ่มสภาพคล่องแก่ภาคธุรกิจ การผ่อนเกณฑ์สถาบันการเงินเพื่อช่วยเหลือลูกหนี้ ขณะที่ภาครัฐมีการออกมาตรการทั้งการช่วยเหลือเป็นการทั่วไป (broad-based) และการช่วยเหลือเฉพาะจุด (targeted) อย่างไรก็ดี ในปัจจุบัน เศรษฐกิจโดยรวม รายได้ การจ้างงานและตลาดที่อยู่อาศัยกลับมาฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง การดำเนินนโยบายที่ผ่อนคลาย อาทิ อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำจึงมีความจำเป็นลดลง ดังนั้น คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จึงมีการประกาศขึ้นอัตราดอกเบี้ย (policy normalization) อย่างต่อเนื่องในการประชุมทั้ง 3 ครั้งที่ผ่านมา บทความนี้จึงจะกล่าวถึงความสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยต่อเศรษฐกิจไทย ภาวะของตลาดที่อยู่อาศัยรวมถึงนโยบายที่เกี่ยวข้องในช่วง COVID-19 ที่ผ่านมา

หนึ่งในเหตุผลที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีบทบาทสำคัญต่อเศรษฐกิจคือความเกี่ยวข้องกับกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยตรงและความเชื่อมโยงต่อภาคธุรกิจอื่นๆ

หากพิจารณาความเกี่ยวข้องโดยตรงของตลาดที่อยู่อาศัยต่อเศรษฐกิจผ่านตัวเลข GDP พบว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ตลาดที่อยู่อาศัยสามารถสร้างมูลค่าที่แท้จริงราว 1 ใน 10 ของ GDP หรือคิดเป็นมูลค่าราคาตลาดประมาณ 1.3 ล้านล้านบาท โดยผ่าน 2 ช่องทางหลัก ได้แก่ (1) การลงทุนภาคเอกชนจากภาคการก่อสร้างที่อยู่อาศัยซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 8% ของการลงทุนทั้งหมด และ (2) การบริโภคภาคเอกชนจากสินค้าที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยโดยตรง อาทิ เฟอร์นิเจอร์ ซึ่งมีสัดส่วนต่อการบริโภคทั้งหมดกว่า 16% นอกจากนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยยังมีผลต่อเศรษฐกิจทางอ้อม ได้แก่ (1) ด้านผู้ประกอบการ การพัฒนาโครงการใหม่ช่วยกระตุ้นการผลิตในธุรกิจอื่นๆ เช่น วัสดุก่อสร้าง เป็นต้น รวมถึงการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยมักทำให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจ อาทิ การลงทุนธุรกิจการค้าและบริการในบริเวณใกล้เคียง (2) ด้านผู้ซื้อ หากราคาที่อยู่อาศัยปรับสูงขึ้น เจ้าของมีแนวโน้มที่จะบริโภคสินค้าอื่นๆ เพิ่มขึ้นตามความมั่งคั่งที่สูงขึ้น (wealth effect) ซึ่งช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม

การแพร่ระบาดของ COVID-19 ในไทยตั้งแต่ต้นปี 2563 กระทบต่อกิจกรรมในตลาดที่อยู่อาศัยทั้งด้านอุปสงค์และอุปทานอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

การแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อของ COVID-19 ส่งผลให้รายได้และความเชื่อมั่นของผู้ซื้อลดลง ทำให้กำลังซื้อและความต้องการซื้อมีแนวโน้มแผ่วลงโดยเฉพาะอาคารชุด สะท้อนจากจำนวนที่อยู่อาศัย (อาคารชุด) ที่ได้รับอนุมัติสินเชื่อปล่อยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2564 หดตัว 23% จากปีก่อนหน้า (ภาพที่ 1A)

ทั้งนี้ กำลังซื้อที่อ่อนแอส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการ ทำให้มีการชะลอและยกเลิกการเปิดโครงการใหม่ สะท้อนจากจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่รายไตรมาสในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลโดยเฉลี่ยปี 2563 – 2564 อยู่ที่ 16.6 พันหน่วย หดตัวกว่า 42% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยช่วงก่อน COVID-19 (ภาพที่ 1B)

อย่างไรก็ดี ผลกระทบจาก COVID-19 ข้างต้นถูกลดทอนความรุนแรงลงบางส่วนจากการปรับตัวของทั้งผู้ซื้อที่หันไปนิยมแนวราบและกำลังซื้อกลุ่มรายได้สูงที่ยังมีอยู่ รวมถึงผู้ประกอบการมีความยืดหยุ่นในการปรับลดราคาและการเปิดโครงการใหม่ กล่าวคือ ด้านผู้ซื้อมีความต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นและหันไปนิยมแนวราบจากนโยบาย work from home กอปรกับที่อยู่อาศัยราคาสูงยังคงได้รับความสนใจ เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อรายได้สูงได้รับผลกระทบไม่มากนัก สำหรับผู้ประกอบการปรับตัวโดยการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายและโปรโมชั่นลดราคาเพื่อเร่งระบายสินค้าคงค้างและรักษาสภาพคล่อง

ช่วงปลายปี 2564 ที่ผ่านมา สถานการณ์ COVID-19 ที่คลี่คลายและการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจและตลาดที่อยู่อาศัยทยอยฟื้นตัวได้อย่างต่อเนื่อง

ในมิติประเภทที่อยู่อาศัย ที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นกลุ่มแรกที่มีการฟื้นตัว ส่วนหนึ่งเป็นผลจากนโยบายสนับสนุนกำลังซื้อของภาครัฐ อาทิการผ่อนปรนมาตรการ LTV ผ่านการให้ผู้กู้ซื้อบ้านหลังที่ 2-3 สามารถขอสินเชื่อได้เท่ากับราคาที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ ตั้งแต่ช่วงกลางปี 2565 การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยมีความทั่วถึงมากขึ้นทั้งแนวราบและอาคารชุด สะท้อนจากจำนวนที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติสินเชื่อปล่อยใหม่ (อุปสงค์) และที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ (อุปทาน) โดยรวมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเฉลี่ยในช่วงไตรมาส 2-3 ปี 2565 อยู่ที่ 16.4 พันหน่วย และ 27.8 พันหน่วย ตามลำดับ ซึ่งเป็นระดับที่กลับเข้าสู่ค่าเฉลี่ยช่วงก่อน COVID-19 (ภาพที่ 1A และ 1B) อย่างไรก็ตาม ในมิติระดับราคา อุปสงค์ต่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำยังคงฟื้นตัวช้ากว่าที่อยู่อาศัยราคาสูง (ภาพที่ 2) สะท้อนกำลังซื้อของกลุ่มผู้ซื้อรายได้น้อยที่ยังเปราะบาง

เศรษฐกิจที่มีแนวโน้มฟื้นตัวต่อเนื่องและทั่วถึงมากขึ้นทำให้นโยบายแบบผ่อนคลายมีความจำเป็นลดลง
แต่ยังคงต้องการนโยบายช่วยเหลือที่ตรงจุด (targeted)

จากพัฒนาการทางเศรษฐกิจในปัจจุบันและแรงกดดันด้านเงินเฟ้อที่อยู่ในระดับสูง กนง. จึงมีการประกาศปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายแบบค่อยเป็นค่อยไป ขณะเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยที่ฟื้นตัวตามเศรษฐกิจ ทำให้การผ่อนปรนมาตรการ LTV มีความจำเป็นน้อยลง อย่างไรก็ดี นโยบายช่วยเหลือในตลาดที่อยู่อาศัยที่ตรงจุด (targeted) ยังคงมีความจำเป็นเพื่อดูแลผู้ได้รับผลกระทบที่รายได้ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ อาทิ กลุ่มผู้ซื้อรายได้ต่ำ จึงยังเห็นมาตรการช่วยเหลือกลุ่มดังกล่าว เช่น โครงการบ้านล้านหลังวงเงินกู้ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เป็นต้น มองไปข้างหน้า แม้เศรษฐกิจจะฟื้นตัวชัดเจนขึ้นแต่ยังคงต้องติดตามพัฒนาการของตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะผลของการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย เพื่อให้การดำเนินนโยบายเป็นไปอย่างเหมาะสม ตรงจุด และทันการณ์สอดคล้องกับบริบททางเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป ซึ่งจะช่วยให้เศรษฐกิจขยายตัวได้อย่างยั่งยืน

ณัฐวดี ธัญการกรกุล
ฝ่ายนโยบายการเงิน

คอลัมน์"แจงสี่เบี้ย" นสพ. กรุงเทพธุรกิจ
ฉบับที่ 23/2565 วันอังคาร 20 ธ.ค. 2565

>> Download PDF